海外投资安全信息2024年第八十二期（总第三百零六期）

美国再次收紧对外国人投资“敏感”房地产审查

【2024164】

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当地时间2024年11月7日，美国财政部投资安全办公室（Department of the Treasury Office of Investment Security）发布了对31 CFR 第802部分的修订《关于外国人投资美国军事设施附近的房地产交易的规定，包括军事设施的定义和列表》（下称“最终规则”）1，以此修订了美国外国投资委员会（Committee on Foreign Investment in the United States）（下称“CFIUS”）有关外国人购买或租赁或受让美国某些房地产交易的法规，并对外国人购买或租赁或受让美国房地产的交易以及军事设施的列表和相关定义进行了重要更新，旨在进一步保护美国国家安全。本最终规则于2024年12月9日生效。

一、本次“最终规则”的核心内容

本次最终规则是在财政部2024年7月19日就涉及外国人购买或租赁或受让美国军事设施附近的房地产交易发布的“拟议规则”（89 FR58653）的基础上，结合并考虑了公众对“拟议规则”的意见，形成的最终规则，为涉及外国人购买或租赁或受让美国军事设施附近的房地产交易设立了明确的规定，并要求所有此类交易都必须进行详细的审查和备案，以确保不会对美国国家安全构成威胁。

具体地说，本最终规则通过增添、移动和移除31 CFR 802部分之附件A中第1部分和第2部分的某些军事设施修订了CFIUS的上述法规；对军事设施一词的定义作出了相应的修改；通过更新某些已列在附件A中的军事设施的名称或地理位置信息作出了技术性修改；并且修订了对上述法规修改的适用性规则。

1. 军事设施定义的更新

最终规则明确对“军事设施”的定义进行了更新和扩展，从而扩大了受监管的军事设施范围，以便识别和监管任何可能影响国家安全的房地产交易。根据最终规则：

军事设施：指美国武装部队为其运作用途，包括训练、测试、部署和其他军事目的而使用的任何土地、建筑物、结构或其他改良设施。这一定义涵盖了广泛的军事用途，确保充分保护国家安全。具体明确界定了以下类型的军事设施将受到监管：

-空军基地和主要附属设施：包括空军基地、空军站、及包含卫星、遥感、跟踪或指挥系统的太空军基地及其主要附属设施。

-陆军基地及相关设施：包括陆军基地、弹药厂、卓越中心、主要的仓库和兵工厂、军用码头，以及研究实验室及其主要附属设施。

-海军和陆战队基地：包括海军和海军陆战队基地、海军航空站，以及主要的支持活动和附属设施。

-军用靶场和训练中心：包括在10 U.S.C. 101(f)(1)中定义的军事靶场，或联合部队训练中心。军事靶场定义为“一个指定的陆地或水域区域，用于国防部的靶场活动”。

-太空军的设施：新增包含太空军基地和太空军站，以及其中包含卫星、遥感、跟踪或指挥系统的设施。

更新的定义反映出新规不仅涵盖传统的军事设施，还包括了与现代军事和国防科技相关的新设施，进一步加强对潜在威胁的防范。

2. 军事设施的列表调整

最终规则不仅对军事设施的定义进行了更新，还对具体的军事设施列表进行了调整，包括新增、移动和移除某些设施。调整包括：

新增的军事设施（部分列举）：

-坎普·格雷林：密歇根州；

-怀特曼空军基地：密苏里州诺布诺斯特；

-埃丁空军基地：特拉华州德尔马瓦，等。

移动的军事设施（从附件A Part 1中移动到Part 2，部分列举）：

-阿尔诺德空军基地：田纳西州；

-杰克逊堡：阿拉巴马州戴尔县；

-小石城空军基地：阿肯色州小石城；

-马尔姆斯特朗空军基地：蒙大拿州大瀑布市；

-舒莱佛空军基地：科罗拉多州科罗拉多斯普林斯；

-怀特曼空军基地：密苏里州诺布诺斯特；

-红石兵工厂：阿拉巴马州亨茨维尔；和

-斯特金纳空军基地：俄克拉荷马州米德韦斯特城。

移除的军事设施：

-科德角空军站（从附件A Part 1这移除），因为其位于Joint Base Cape Cod地区，而该地区已新增为Part 2；

-爱荷华国家警卫队总部（从附件A Part 2中移除），因为其位于坎普道奇地区，而该地区已新增为Part 2；

-拉克兰空军基地（从附件A Part 2中移除），因其位于Joint Base San Antonio，而该地区已从Part 1调整为Part 2。

技术更新：

-更新名称：最终规则根据国防部命名委员会的建议、美国太空军（Space Force）的设立，以及其他反映当前设施官方名称的变更，对14个军事设施的名称进行了技术修正,以更准确地反映各设施的官方名称,具体包括：

(1) 陆军研究办公室（前称陆军研究实验室—罗利达勒姆；

(2) 生物识别技术中心国防法医与生物识别局（前称生物识别技术中心（生物识别身份管理活动）；

(3) 巴克利太空军基地（前称巴克利空军基地）；

(4) 卡纳维拉尔角太空军基地（前称卡纳维拉尔角空军基地）；

(5) 卡瓦利尔太空军基地（前称卡瓦利尔空军基地）；

(6) 夏延山太空军基地（前称夏延山空军基地）；

(7) 克利尔太空军基地（前称克利尔空军基地）；

(8) 作战能力发展指挥士兵中心（前称美国陆军内蒂克士兵系统中心）；

(9) 伊里克逊空军站（前称伊里克逊空军基地）；

(10) 艾森豪威尔堡（前称戈登堡）；

(11) 帕特里克太空军基地（前称帕特里克空军基地）；

(12) 彼得森太空军基地（前称彼得森空军基地）；

(13) 施赖佛太空军基地（前称施赖佛空军基地）；和

(14) 范登堡太空军基地（前称范登堡空军基地）。

-更新地理位置：最终规则对附件A Part 1和Part 2中的7个军事设施的地理位置进行了更新，以帮助公众通过参考具体位置来识别这些设施，包括：

（1）陆军研究办公室，位于北卡罗来纳州达勒姆（此前为位于北卡罗来纳州罗利达勒姆的陆军研究实验室）；

（2）麦凯尔营，位于北卡罗来纳州南派恩（此前为位于北卡罗来纳州松崖的麦凯尔营）；

（3）坎贝尔堡，位于肯塔基州霍普金斯维尔和田纳西州克拉克斯维尔（此前为位于肯塔基州霍普金斯维尔的坎贝尔堡）；

（4）约翰逊堡，位于路易斯安那州弗农派里什（此前为位于路易斯安那州利斯维尔的约翰逊堡）；

（5）诺克斯堡，位于肯塔基州伊丽莎白敦（此前为位于肯塔基州诺克斯堡的诺克斯堡）；

（6）莱文沃思堡，位于堪萨斯州莱文沃思县（此前为位于堪萨斯州莱文沃思的莱文沃思堡）；和

（7）硬木靶场，位于威斯康星州奈基德赫（此前为位于怀俄明州尼西赫奈梅达的硬木靶场）。

3. 涉及外国人的房地产交易

最终规则主要关注以下涉及外国人的房地产交易：

-购买交易：外国人直接购买或受让位于或接近上述军事设施的房地产。

-租赁交易：外国人的租赁行为，特别是长期租赁（通常超过10年），但不包括临时性的短期租赁。

-开发项目：外国人计划在接近或包括上述军事设施的土地上进行开发建设，比如修建新建筑、基础设施等。

4. 对国家安全的审查

美国财政部投资安全办公室（OFIS）以及外国投资审查委员会（CFIUS）有权根据本法规对这些房地产交易进行严格审查，以保护国家安全：

-风险评估：审查任何可能通过房地产交易而产生的国家安全风险，包括对军事设施正常运行的潜在干扰和情报泄露风险。

-采取措施：如果发现交易确实存在重大安全风险，可以采取措施进行缓解或阻止交易完成。

5. 申报时间、合规要求及违规处罚

所有涉及上述军事设施的交易都必须根据最终规则，尽早申报给美国财政部投资安全办公室和CFIUS。未申报或未遵守相关规定可能导致法律后果，包括罚款、交易取消等。

-申报要求：外国投资者需要申报详细的交易信息，包括买方信息、房地产位置、交易预估影响等。

-- 减缓协议谈判的时间框架

为确保CFIUS能够在法定的审查期限内完成对交易的审查，美国财政部投资安全办公室于2024年11月26日发布了《处罚条款、信息提供、减缓协议的谈判以及涉及外国人在美国的某些房地产投资交易的其他程序最终规则》2，规定了CFIUS提出减缓提议后的回应时间为：CFIUS主席可以决定交易方在收到CFIUS提出的减缓协议后不少于3个工作日给出实质性回答或提出风险减缓条件，新规也赋予了CFIUS主席裁量权，在交易方提出书面请求时可根据具体情况延长回复时间。此举将可能更为灵活地应对不同性质和复杂度的交易。

-遵守规定和违规罚款：未能及时申报或不符合规定的交易将面临法律制裁，包括但不限于罚款、强制撤资等。

上述《处罚条款、信息提供、减缓协议的谈判以及涉及外国人在美国的某些房地产投资交易的其他程序最终规则》提升了在有违反条款、协议或命令的情况下可施加的民事罚款上限，从之前的25万美元提高至500万美元。同时，对于申报材料中存在重大遗漏或误报的人士将可能面临同样高额的罚款，以体现新法规在惩处和威慑上的力度提升。

6. 法规的实施和监督

最终规则的实施和监督由美国财政部投资安全办公室执行，并与国防部和其他相关机构合作监督监管，以确保所有交易不对国家安全构成威胁。

7. 相关法规和法律

最终规则还引用了其他相关法律法规，如《外国投资风险审查现代化法案》（FIRRMA）3，对涉及外国投资和房地产交易的规定进行了详细的补充和解释。

8.适用性规则：

明确了最终规则仅对生效日期之后的交易适用，对生效日期之前已经完成或已签署了具有约束力的协议的交易不具有追溯力。

二、军事设施从附件A Part 1 移动到Part 2的含义及对外国投资者的影响

在31 CFR 第802部分法规中，CFIUS将军事设施分为两个部分（列在附件A中Part 1和Part 2），每个部分有不同的审查和监管要求。不同的部分也反映了不同类型设施的敏感程度和审查范围。最终规则修改了附件A纳入了更多的军事设施，并将若干个军事设施从Part 1移动到Part 2。

修改后的最终规则之附件A-美国军事设施和政府其他位置的列表，见本文末尾参考文献4所示。

Part 1和Part 2的具体区别如下：

1.监管和审查范围的不同

-Part 1：

-控制区域：Part 1中的军事设施，其周边1英里的房地产交易将受到CFIUS的审查。

-审查对象：主要是靠近这些设施的房地产交易，涉及的交易范围相对较小。

-Part 2：

-控制区域：Part 2中的军事设施，其周边100英里的房地产交易将受到CFIUS的审查。

-审查对象：涉及这些设施的交易范围更广，任何位于这些设施周边100英里内的房地产交易都会受到审查，以防止潜在国家安全风险。

2.军事设施敏感度和重要性的不同

-Part 1：

-敏感度：列在Part 1中的设施相对来说对国家安全的重要性较低，但仍然需要一定程度的保护。这类设施可能包括训练设施、物流支援中心等，通常不会涉及高度敏感的军事活动。

-Part 2：

-敏感度：列在Part 2中的设施对国家安全的敏感度和重要性更高。这些设施包括导弹防御系统、情报收集站、关键通信和指挥中心等时间敏感和机密性高的军事设施。因此，该部分需要更广泛的保护和更严格的监管措施。

3.列入列表的后果

-交易风险与不确定性：

-Part 1设施：由于审查范围较小，周边1英里内交易需要审查。此类交易的复杂性和潜在风险相对较低。

-Part 2设施：由于审查范围更大，周边100英里内交易需接受CFIUS审查，增加了交易的不确定性和风险。这意味着投资者在这些区域进行房地产交易时，需要提前做好详细的尽职调查和准备工作，以应对潜在的审查过程。

4. 法规适用和具体影响

Part 1：

-法规适用：在这些设施周边1英里内范围内的所有外国房地产交易均需向CFIUS申报并接受审查。

-交易影响：由于审查范围较小，在这些区域进行交易的投资者应进行基本的尽职调查确认是否需申报。

Part 2：

-法规适用：在这些设施周边100英里范围内的所有外国房地产交易均需向CFIUS申报并接受审查。

-交易影响：由于审查范围更大，这些区域的外国投资者需进行更加详尽的尽职调查，以确保合规，并准备应对更严格的审查程序。

实例分析：

1.Arnold Air Force Base（阿诺德空军基地，位于田纳西州Coffee县和Franklin 县）：从Part 1转移到Part 2，反映了该设施的重要性提升，意味着周边100英里范围内的任何房地产交易都需进行严格的国家安全审查。

2.Camp Grayling（灰岭营地，位于密执安州Grayling县）：该设施直接列入Part 2，显示出其周边100英里范围内的交易都会被审查，这对投资者构成了更高的挑战。

结论

附件A中的Part 1和Part 2分类在31 CFR 第802部分中的作用，是帮助CFIUS基于军事设施的重要性和敏感度，来实施不同程度的审查措施,更有效地管理和审查涉及这些设施的外国房地产交易。Part 1主要针对敏感性和重要性较低的设施，其审查范围为周边1英里。而Part 2则涵盖了敏感性高的设施，其审查范围扩大至周边100英里，对交易的潜在影响更大。这种分类方法确保了国家安全能够得到最大程度的保护，同时也为投资者提供了清晰的监管指引，从而帮助他们做出更明智的投资决策。

三、最终规则对中国在美房地产投资的影响分析及应对建议

近年来CFIUS在涉及外国人在美房地产投资方面的监管逐年收紧和相关房地产清单逐步增加，包括财政部于2020年2月13日生效的建立802部分的最终规则（见85 FR 3158），之后通过2023年9月23日生效的最终规则修改了该802部分（在附件A中增加了8个军事设施）（见88 FR 57348）5 6 7，到本次最终规则对军事设施相关的房地产规则的全面更新和调整，都彰显了美国在进一步加强国家安全和防范潜在威胁方面的决心。

通过扩大监管范围和明确具体设施，CFIUS意图在涉及外国人在美房地产投资方面从源头上更好地控制风险。这对于中国企业及其他外国投资者来说，将不可避免地受到更严格的监管和审查。

中国企业在美国的绿地投资建设和房地产投资可能受到以下几个方面的影响：

1.审查覆盖范围扩大：由于军事设施定义和列表的扩大，更多靠近这些设施的房地产交易将需要向CFIUS申报并接受审查。这意味着企业在投资前需要进行更为细致的尽职调查。

2.增加合规成本：CFIUS审查过程可能涉及复杂的法律程序和高额的合规成本，包括但不限于律师费用、审查费用以及时间成本。

3.交易不确定性加大：CFIUS有权阻止或要求企业采取减轻风险的措施以保障美国的国家安全，这增加了交易的风险和不确定性，使中国企业在进行投资决策时需要更为谨慎。

为有效应对最终规则提出的挑战，中国企业在赴美投资建厂和房地产投资时应考虑以下策略：

1. 强化法律合规意识：在投资前，应全面了解美国关于外国投资涉及美国国家安全的法律法规和审查要求，确保投资行为合法合规。

2.深入尽职调查：雇用专业的法律团队，对拟投资区域进行详细的尽职调查，评估是否涉及最终规则中列出的军事设施，从而提前做好应对措施。

3.制定应急预案：针对可能的审查结果，制定多种应急预案，确保交易过程顺利进行。例如，可以考虑选择不受审查影响的替代地段，或预留充足的时间应对可能的审查延迟。

4.紧跟政策变化：密切关注美国关于外国投资审查包括房地产投资审查的政策动向，并根据政策变化及时调整投资策略。

5.开展国际合作：通过与当地法律机构和投资者的合作，深入了解当地市场和法律环境，降低合规风险。

6.风险预警机制：建立健全的风险预警机制，在投资前对所有潜在的法律和政策风险进行评估和分析。

通过以上措施，希望中国企业可以更加稳健和有效地开展在美国的绿地投资、收购并购和房地产投资，最大程度地降低法律合规风险，确保投资的安全性和收益性。

希望以上分析能帮助相关投资者更好地理解最终规则及其对相关房地产交易的影响。如果需要进一步解释，建议咨询专业法律顾问。